Estimation GRATUITE  et sans engagement de votre

bien

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BETHUNE HABITAT  : Des professionnels de l’immobilier  visitent avec vous votre propriété afin de faire une estimation la plus précise.

L’estimation c’est l’Opinion motivée sur la valeur d’un immeuble.

MOTIFS

Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d’un immeuble :

• préparer une mutation (transaction),
• financer ou refinancer l’immeuble,
• effectuer les actes de gestion (assurer l’immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d’une saine gestion, déterminer la valeur locative,

METHODES

Quelle méthode est à même d’évaluer, c’est-à-dire de « capturer » efficacement et utilement la valeur d’un actif immobilier ?

Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches :

1. La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
2. L’actualisation des gains futurs générables avec le bien.
3. Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines…).

LES DONNEES PRISES EN COMPTE

1. Les données physiques. Elles ont trait pour l’essentiel à la nature de l’immeuble et de son environnement immédiat :

• destination actuelle et potentielle (usage),
• dimension du terrain, surface habitable de l’immeuble, surface corrigée, etc.
• qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l’ensemble,
• état d’entretien,
• adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes…),
• emplacement,
• voisinage.

2. Les données juridiques. En France, elles sont pour l’essentiel au nombre de trois :

• le zonage et le COS ou coefficient d’occupation des sols qui détermine le nombre maximal de m² constructibles, ce qui influe sur la valeur du terrain advenant une reconstruction,
• le mode d’occupation du local (loi de 1948, habitation, bureaux, etc.),
• les limitations accordées au droit d’aliéner (droit de préemption urbain, droit de préemption des fermiers et des SAFER).

S’ajoute la notion de « valeur à la casse » retenue par les créanciers dans le cas de saisie immobilière par-devant le tribunal de grande instance et équivalente à environ 75 % maximum de la valeur vénale.

3. Les données économiques. Elles sont fonction de l’importance du marché et de son évolution :

• conjoncture économique générale : dynamisme économique, taux d’intérêt, etc.
• conjoncture spécifique à l’immobilier : surplus ou pénurie d’espaces du type analysé, perspectives d’avenir, etc.
• conjoncture locale, etc.

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